高齢になられている方・収益不動産を所有している方・地主様は特にです。

特に地主様が不動産の相続対策をする場合に各業種の提案を受けたとしても、セカンドオピニオンで不動産相続の専門家にご相談してみてください。

※セカンドオピニオンとは、よりよい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。

そしてご自身が望んでいる事や不安をしっかり聞いてもらいましょう。

地主様が現在受けている不動産の相続対策は提案者がどのような業種・立場なのかによって提案の内容に差があります。
では、不動産の相続対策に携わってくる代表的な業種はどのような業種でしょうか。

不動産会社・ハウスメーカー・銀行・信託銀行・保険会社・税理士などの専門家
こんなところでしょうか。
では前記の業種の担当者に不動産の相続対策で提案を受けるとどのような提案になるのでしょうか？

不動産会社：
なるべく大きな不動産売買。
（不動産会社は成功報酬・手数料収入ですから売買取引が無いとビジネスになりません。
さらに取引価格で手数料が決まるので、大きな取引をしたいと考えています。また相続に対して不勉強な方の割合が高いので、売るか・売らないかくらいの話しかできません。ただ、不動産会社の中で相続について良く学んでいる方であれば不動産相続の効果的なアドバイスが出る可能性は高いです。）

ハウスメーカー：
なるべく大きな建築受注。
（こちらも建築を受注することが仕事ですから、アパートなどでもなるべく大きなものを受注したがります。ハウスメーカーから不動産相続対策の提案がきたら一度他業種のセカンドオピニオンを入れましょう。アパートを建てることが悪いということではありません。ただ提案の中身を見てもらうと意外な事に気がつく場合がほとんどです。）

銀行：
なるべく大きな融資。
（担保十分な地主さんなどに、ハウスメーカーと共同でなるべく大きな融資をしたがります。）

信託銀行：
遺言信託による囲い込み。
（相続発生後に相続手続きを丸々扱うための囲い込みです。費用と効果を見るとあまり必要的とは思えません。公正証書遺言を信託銀行に預ける必要は有るのでしょうか？公証役場で保管されていますし、今は自筆遺言でも法務局で保管できます。手続きに関して、専門士業に任せることは信託銀行でも別途費用になるので信託銀行以外の民間が行なっている相続手続きのお手伝いと何か違いが有るのでしょうか？信託銀行のHPを見るかぎり、どこの信託銀行もプランと金額が似たりよったりです。自分の銀行で預かっている財産の手続だけ手数料低くしてるみたいですが・・。）

保険会社：
非課税枠利用・遺留分対策。
（不動産に限るわけではありませんが、相続対策全体の中で必要的に講じるのは悪くないと考えます。）

税理士などの専門家：
専門領域のみ。
（1例ですが、地主さんが数年前に税理士さんから相続税額を試算してもらったら安心だと話しされました。「広大地評価」から「規模が大きな宅地評価」に変わったことで評価額が変わっているにも関わらず安心して放置していたのです。専門性が高いから一般の方は知識も無いし情報も無いので頼りきってしまう。更に悪いことに大地主になれば必ず顧問税理士がついていますし、顧問の専門家ほど意外に相続対策に積極的では無かったりします。まぁ、プロですから確定申告や相続発生後の準確定申告や相続税申告はきっちりやってくれますが・・・。）

その提案が地主様のご要望に適しているのか？

その提案の内容が地主様にちゃんと理解されているのか？

その提案の地主様に対するリスク説明は正確なのか？

そして、セカンドオピニオンの結果その提案に対して評価してもらいましょう。
その結果、地主様のご要望に添えている場合でも、知っておいてほしいリスクの説明をしていただけるだけでも安心感は違ってきます。
「相続手続きの相談窓口」では、地主様が提案されている不動産についての企画提案のセカンドオピニオンをお受けしております。
お気軽にご相談ください。

地主さんが借地人に貸している貸宅地のことを我々不動産業者はよく底地と呼んでいます。なぜかというと、借地権のイメージがしやすいからです。

簡単なイメージは、「借地＋底地＝所有権の土地」という具合です。

所有権の土地の権利を１００％とすると、借地権割合６０％の土地の底地割合は４０％ということになります。

例えば、更地価格（所有権の土地）が３０００万円だとした場合、借地権価格が１８００万円、底地価格が１２００万円ということになります。

都会に行けば行くほど借地権割合が高くなる傾向です。

財産評価の割合では地主さんの財産価格の方が低いのが底地ということになります。

ただ、借地権割合というのは財産評価の割合ですので、有効活用する際には借地人さんと協議してその割合を多少変更するくらいはできますが、財産ですので大きく主張しすぎると贈与などの問題が発生しないとも限りませんし、借地人の協力も受けられなくなる可能性がありますので、無茶な主張は控えた方が得策だと考えます。

地主と借地人は長い契約期間の付き合いですが、地主も借地人も代が変わっていることが多く、地代の支払いの際に顔を合わせるくらいで、振込みなら顔を合わせることもないでしょう。それでも、底地の有効活用には借地人の協力が欠かせませんので、慎重に交渉するようにしてください。

では、底地の有効活用とはどのようなものでしょうか。

大きく分けて４つあります。

①    底地と借地の交換です。

大きな土地を貸していて敷地が余っているようなときに、借地と底地を等価交換して敷地の一部を所有権に戻すことです。

所有権に戻った土地は、地主が自由に利用できるようになります。土地を貸すのではなく、アパートを建てて部屋を貸すなどなど。

②    底地と借地の同時売却です。

特に借地権者が借地権の売却を考えているような場合はチャンスです。正直いって借地で貸している土地の収益性は高いとは言えません。いっそ売却して、その資金で借地以外のことをやるのも良いかもしれません。購入する側からすると底地と借地を同時に購入するということは所有権の土地を購入するのと同じですので、更地価格で売ることができ、結果的には底地・借地をそれぞれ単独で売るよりも良い価格での取引になりやすいです。

あとは、借地人とどのような割合で分けるのか決めるだけです。

登記上は地主が土地を所有者となっているので、地主側が自分のものだから自分の方が多くて当たり前みたいなお話をする方がいます。
所有権とは、物の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利です。
借地契約期間中は使用できないんですよ。
つまりは、借地権が付いていて所有者が利用することができない土地を所有しているといった方がわかりやすいかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　忘れることのないように借地人と調整しましょう。

③    借地権の買取りです。

これも借地権者が譲渡を検討している場合は、借地権を買い取って所有権の土地にするチャンスです。

もともとは俺の土地だなんて主張したらダメですよ。借地権は立派な権利です。

仮に年間固定資産税が１５万円の土地で、地代が固定資産税の３倍で設定していたら地代は年間４５万円です。借地人は４０年間借りていたら１８００万円もその土地に資本を投下したことになりますし、その間に最低でも１回は更新料も発生しているかもしれません。２０００万円弱を支払っているわけです。
借地権者がヘソを曲げないようにうまく交渉しましょう。

④    底地の売却です。

正直な話し、借地権者がいて利用できず、地代が入るとしても収益性が低い底地を一般の方が購入するのは現実的ではありません。

一番は借地権者が買ってくれる事が理想的です。

借地権者も買いたくても買えない事情があるかもしれません。

そうなると現実的には底地買取りを行っている宅建業者に売却することになります。

中には、有効活用なんて考える余裕がないから借地契約が続いてくれればいいと考える地主さんもいらっしゃるでしょう。

そんな中、借地権者が「借地を譲渡（売却）したいから譲渡承諾をお願いします！」と言ってきたらどうしましょう。

そんな時に、「譲渡は承諾しない」「借地を返してくれ」「建物解体して更地で返せ」などと言ってはいけませんよ。
言ってしまう地主さん本当に多いですよね・・・。

現在流通している借地権のほとんどが旧借地法による借地権です。

旧法借地権なんて呼んだりしますが、平成４年７月31日以前に締結された借地契約に基づく借地権です。

今とは違って、契約書も大雑把だったりしますので、契約の内容に更新料・譲渡承諾料・増改築承諾料などの条件が入っておりません。
つまり、地主さんにとっては良い状況ではありません。

ただ、借地契約は続けたいけど借地権者に契約条件変更を申し出てもなかなか話がまとまらないなんてこともあるでしょう。

そんな時に、借地権者が借地権を譲渡したいと相談に来たら、まず原契約には譲渡承諾料の記載が無くても、譲渡承諾料の交渉です。一般的にはその土地の借地権価格の１０％程度が目安になります。前記の有効活用のチャンスでもあるのですが、そのまま借地として貸しておきたいのでしたら、譲渡承諾料の交渉と、譲渡承諾を出す代わりに新たな借地権者にはキッチリとした契約書を作成し、地代の計算方法・更新料・譲渡承諾料・増改築承諾料の金額計算根拠の入った契約書で契約し直すことができます。
その条件を現借地人に伝えて売却してもらえば良いのです。

ただし、収益性の低い借地契約を続けずに前記４つの有効活用を検討する方がお勧めではあります。

そして借地の有効活用を検討したいと考えたら、借地の取扱いが豊富な人・会社に相談することが大事だと考えます。
大手の不動産会社は、借地は面倒で時間が掛かり、実入りも少ないということで本気で対応しないケースも見受けられます。
それでも、疎遠になってきた借地人と直接交渉するよりは、間に第三者を入れた方が良い場合もありますので、借地人との関係性を慎重に判断するようにしましょう。

借地契約については地主側も借地人側も知識がない、あるいは、誤った理解の中で長い契約状態を続けている場合がとても多いです。地主・借地人が直接話をすると、話が嚙み合わず、話がまとまらず、責任は相手側にあると一方的に主張することが意外と多いのです。
こうなると、なかなか前向きなお話はできなくなります。
自分の代で解決できなければ次世代になっても解決できないわけです。
また、解決していない借地を相続して相続税を払わなければならない相続人も迷惑なわけです。
借地に限らず、所有不動産に問題があると考えたら自分の代で解決することを考えるべきです。

神奈川県内の地主様で、底地（貸宅地）の有効活用のご検討する際は「相続手続きの相談窓口」までご相談ください。

土地を多く所有している地主の方で、県道や国道などの幹線道路沿いの土地を所有していらっしゃる方がいます。

そういう地主の方に所有地の有効使用のご提案で「事業用定期借地権」を提案する場合があります。

土地を有効使用したいけど幹線道路沿いの土地に自分で商業施設を建築する、収益不動産を建てるには高額な資金が必要になり負担が大きいです。普通借地権で土地を貸したら土地が半永久的に戻ってこない可能性もあります。

事業用定期借地権なら、建物建築は事業者が行いますので建築費の負担は無く、定期借地権ですので契約期間終了で土地は確実に戻ってきます。

まず「事業用定期借地権」とはどのようなものでしょうか。

特徴としては、土地を借りて建築する建物の利用目的が事業用に限られるという事です。

事業用とは、店舗・工場・事務所や商業施設などであり、居住用以外の目的のことです。居住用以外ですので、アパートやマンションといった賃貸経営では事業用定期借地権は利用できません。

『事業用定期借地権の契約期間』

10年以上50年未満と定められています。2008年1月1日以前は10年以上20年以下でしたが、20年で建物を解体しなければならず事業者の負担が大きいのが問題視され、2008年１月1日から借地借家法が改正され10年以上50年未満となったのです。

また、期間によって建物買取請求ができるようにもなりました。

契約期間10年以上30年未満：契約更新無し・建物買取請求権無し

契約期間30年以上50年未満：契約更新無し・建物買取請求有り

※事業用定期借地権は更新はできませんが期間の延長を可能です。

※建物買取請求とは借主が貸主に対して契約終了時に買取を請求する権利のことです。まだ使える建物を解体することは社会的にも損失です。

※契約期間30年以上の場合でも期間延長しない、建物買取請求しないという特約をすることができます。

『事業用定期借地権の契約方法』

○契約期間は、10年以上30年未満若しくは30年以上50年未満で設定する。

○借地上の建物を事業用に限定する。

○公正証書で契約する。

事業用定期借地権は公正証書での契約が必須です。

公正証書以外での契約は無効となり、普通借地権として取り扱われてしまうこともありますので注意が必要です。

『事業用定期借地権を利用する貸主のメリット・デメリット』

メリット

○貸出期間を選べる

最短10年から最長50年で選ぶことができて安心。ほかの定期借地権は最短でも30年以上の契約期間が必要なので、30年未満での契約期間で検討しているなら大きなメリットだと考えます。

○事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる。

自分で事業を始めるには負担も大きくリスクがあると考える方もいると思います。事業用定期借地権であれば、貸主は自分で事業をするリスクを負わずに安定的な地代収入を得られますし、事業者としても初期負担を抑えて事業を始められるというメリットがあります。

○居住用よりも高い地代設定ができる

ロードサイドなどの事業に向いている土地は評価も高いことが多く、居住用としては向かないものの、利用したい事業者がいれば、比較的高い価格で貸し出せることも少なくありません。

○相続の際の財産評価を下げられる

定期借地権の設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じて土地の相続税評価額から一定の評価減が認められています。

・定期借地権の残存期間が15年を超えるもの⇒20％評価減

・定期借地権の残存期間が10年超15年以下⇒15％評価減

・定期借地権の残存期間が5年超10年以下⇒10％評価減

・定期借地権の残存期間が5年以下⇒5％評価減

デメリット

●満期まで中途解約ができない

特約を設ければ借主からの中途解約はできますが、貸主は特約を設けたとしても中途解約は認められません。

●借主の経営破綻リスクがある

借主が事業をしている以上、契約期間中に事業破綻するリスクはあります。借主が破綻した場合、建物はそのまま残ってしまう可能性があり、更地に戻す場合には貸主が費用を負担しなくてはならなくなるケースもあります。また、建物の所有者が借主であるため勝手に解体もできませんし、対応・手続きに費用や時間が掛かってしまいます。

●固定資産税の減税が無い

事業用定期借地権は事業の用途にしか利用できないため、居住用の建物であれば使える6分の１若しくは3分の1に減税される特例を受けることができません。

農地法では、農地の農業上の利用と農業以外の土地利用の調整を図りつつ、優良農地を確保するために、農地の転用にあたっては、農地法第4条、第5条に定める県知事の許可（市街化区域内の農地に関しては農業委員会への届出）を要する「農地転用許可制度」を定めております。

なお、農地法では、土地の造成のみを目的とする農地転用は原則許されません。

【農地の種類と転用できない農地】

農地には大きく分けて5種類の農地に分けられます。

第3種農地・第2種農地・第1種農地・甲種農地・農用地区域内農地に分けられます。

種類によって農地転用の許可を受けられない農地もあります。

第3種農地とは

鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域内の農地であり、原則として転用は許可されます。

第2種農地とは

市街化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地であり、周辺の他の土地に立地することができない場合等は転用が許可されます。

第1種農地とは

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地であり、原則として転用は不許可となります。

甲種農地とは

市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地であり、原則として転用は不許可となります。

農用地区域内農地とは

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地であり、原則として転用は不許可となります。

つまり、立地基準で農地転用が許可される農地は、第3種農地と第2種農地ということになります。

許可基準には立地条件の他に、更に一般基準というものがあります。

「事業実施の確実性」

・資力及び信用力があると認められること

・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること。

・行政庁の許認可等の処分の見込みがあること

・遅滞なく転用目的に供すると認められること

・農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること

「被害防除」

・周辺農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれのないこと

・農業用用排水施設の有する機能に支障を生ずるおそれのないこと

・土砂の流出、崩落等災害を発生させるおそれのないこと

結構大変です。

ですから、農地転用をする費用も結構掛かります。
そして許可申請をして許可が下りるまでの期間は横浜市を例にとってみると約１か月半くらいです。実際は許可申請前に事前相談に行きますので合計すると約2か月くらかかると思っていたほうが良いと考えます。

【農地法第３条・第４条・第５条をもうちょっと詳しく】

農地の処分・取扱いについては民法の特別法の位置づけである農地法の制限を受けるのです。

農地法とは、国民の限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源である農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食糧の安定供給の確保に資することを目的としています。（農地法第１条）

そして、農地の権利移転や転用の制限については農地法第３条・第４条・第５条で、その適用場面や要件、手続きのルールを定めています。

農地法第３条

適用場面

農地法第３条が適用されるのは、「農地または再送放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合」とされています。

例としては、農業を行うために、農地を購入する場合や、賃借する場合に、農地法第3条の許可が必要です。

権利が移動しても用途は農地または採草放牧地です。

農地⇒農地　・　採草放牧地⇒農地　・　採草放牧地⇒採草放牧地

許可権者

農地法第3条は原則として農業委員会の許可が必要です。

農地法第４条

適用場面

農地法第４条が適用されるのは、「農地を転用するときです」。採草放牧地は適用されません。つまり、農地を農地以外にする場合となります。

例えば、農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合には農地法第４条の許可が必要になります。

転用とは、農地⇒宅地　・　農地⇒採草放牧地　・　農地⇒その他

許可権者

原則として、都道府県知事、または農林水産省が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には、指定市町村の許可が必要です。

ただし、市街化区域内にある農地については農業委員会への届出制となっています。

農地法第５条

適用場面

農地法第５条が適用されるのは、「農地または採草放牧地を転用するためにこれらの土地に何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合」です。

例えば、農地を買い受けて宅地に変更し、住宅を建築しようとする場合に、農地法第５条の許可が必要となります。つまり、農地の権利移転と転用を同時に行う場合です。

ただし、採草放牧地を農地に変更するための権利移転については農地法第5条の適用はありません。

権利移転＋転用ということです。

Aさん/農地⇒Bさん/宅地　・　Aさん/農地⇒Cさん/採草放牧地　・　

Aさん/農地⇒Dさん/その他　・　Aさん/採草放牧地⇒Eさん/その他

許可権者

原則として都道府県知事の許可が必要です。

ただし、市街化区域内にある農地または採草放牧地については農業委員会への届出制となっています。

【生産緑地とは】
生産緑地地区（せいさんりょくちちく）とは、都市計画上、農業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつであり、その要件等は生産緑地法によって定められています。
市街化区域内の土地のうち、一定の要件を満たす土地の指定制度（生産緑地地区制度）に沿って、管轄自治体より指定された地区を指すものです。
この制度により指定された農地のことを生産緑地（せいさんりょくち）と呼びます。

現在ある生産緑地のほとんどは、１９９２年「改正生産緑地法」の施行時に指定を受けているため、面積は５００㎡以上です。生産緑地の中には、千㎡から１万㎡以上のところもあります。
その後、２０１７年の生産緑地法改正により、生産緑地の面積下限は１区画３００㎡に引き下げられました。
また、生産緑地などの都市農地の位置づけも「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」に変わりました。



１９９２年の「改正生産緑地法」施行時から２５年以上経過し、長い年月の経過とともに、買い取り申し出可能な指定から３０年の２０２２年が近づくにつれて、制度の弊害や社会事情が大きく変わりったため、２０１７年生産緑地法改正・２０１８年都市農地貸借法制定・２０１８年度税制改正大綱等により、制度の弊害や社会情勢の変化に対応すべく対策が取られました。

生産緑地指定の要件

□農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること。
□面積が 500㎡以上であること（森林、水路・池沼等が含まれてもよい）。
□農林漁業の継続が可能であること（日照等の条件が営農に適している等）。
□当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること。

生産緑地の優遇措置

□固定資産税が一般農地並みの課税となる。


□相続税の納税猶予の特例などが設けられている（ただし自身が耕作していない場合は除く）。


□農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

生産緑地の指定を解除できる要件

□生産緑地の指定後30年経過。
□土地所有者または主たる従事者の疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合。
□土地所有者の死亡により相続した者が農業等を営まない場合。
※特に二つ目の継続困難な場合というのは簡単には継続困難とは判断されません。優遇措置が大きい反面、営農不能の要件が厳しく簡単には認められないのでしょう。

【特定生産緑地とは】

つまり、指定から30年が経過した生産緑地は特定生産緑地の申請をし特定生産緑地に指定されると10年ごとに更新されることになります。これにより、30年経過後の買取りの申出を減少させ、農地保護機能を強化することを意図しています。

特定生産緑地に指定されるということは、買取りの申出までの期間が延長されるとともに、固定資産税の減額の効果も延長されます。
また、納税猶予に関しては特定生産緑地に指定されないと利用できません。



すでに横浜市では、生産緑地の所有者様には特定生産緑地の申請に関する申請書などが送られており、申請の提出期限は過ぎており、１９９２年１１月に生産緑地指定されたものは、特定生産緑地申請で指定されると２０２２年１１月から特定生産緑地となります。

２０２１年５月現在、生産緑地の約８割が特定生産緑地の申請をしているというニュースを見ましたが、びっくりです。
特定生産緑地は、生産緑地の優遇制度は引き継げますが、その利用は１０年間塩漬けになります。
つまり、営農後継者が居ない生産緑地所有者様にとっては問題の先送りに過ぎず、これから農地に限らず不動産を取り巻く環境（人口減少・空き家増加等）を考えると１０年の先延ばしは、リスクを増加させる可能性があると考えます。

例えば、現在高齢化社会に向けて特養の整備計画が計画通りに進んでいない状況です。
生産緑地法第３条には、生産緑地指定の条件として「・・・・・・、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること」とあります。
つまり、需要と供給が一致すれば、特養の用地として地方自治体や社会福祉法人施設（特養）に貸せるということです。
営農する必要はありません。
わが国にとって避けられない超高齢社会の「２０２５年問題」が近づいている状況であれば、需要と供給が一致する確率も上がります。
しかし、やがて超高齢社会も収まります。おさまった段階では需要と供給がが一致する確率は下がってしまいます。

また、特定生産緑地指定の決定権者は市町村であり、場合によっては不本意な決定を余儀なくされるおそれもありますので、本来、所有者としては、所有する生産緑地をどう扱っていくかという点に関し、30年経過が近づく前に、当該農地についてどのように扱うべきか検討していく必要があります。

既に特定生産緑地の申請が８割とのことですので、都市農地である生産緑地を今後どう活用するしていくのか、相続時の対策など専門家を交えて検討しておくことが大切いなりそうですね。

【特定生産緑地と相続】
前記にもありますが、特定生産緑地の申請を行った所有者が全体の約８割とのことですので、今後の事を予測します。
特定生産緑地は、買い取り申し出ができるようになるのは、
１．指定から１０年経過後
２．営農従事者が営農できなくなった場合
３．営農従事者（所有者）の死亡
になります。
１９９２年に生産緑地に指定された際の営農従事者の年齢が仮に４５歳だとした場合、特定生産緑地に指定された時点では７５歳です。
つまり、次の買い取り申請ができるのは１０年後の８５歳になります。
不動産の活用を考えた場合、生産緑地ほどの面積の不動産の活用を事業として興した場合、一つの事業をスタートさせるまでに１年半から３年は掛かります。
高齢化社会とはいえ、その時点で事業を興すのはしんどいですよね。

その他のパターンとしては、営農従事者の営農不能ですね。
年齢的に営農不能は起こりえますが、医師の診断書が必要だったり、奥様が営農していると不能として判断されなかったりします。
また、贈与税・相続税の納税猶予受けている方は、１０年経過後或いは営農不能で特定生産緑地の買い取り申請をしてしまうと申請後２か月以内に猶予されていた贈与税・相続税と猶予期間の利子税を納めなければならなくなります。
一般的には、特定生産緑地を売却しても納税資金を賄えるかどうかは、厳しい結果になることが多いようです。
２００９年度の税制改正で、営農困難になった場合、生産緑地を一定の貸付（１．認定事業計画に基づく貸付・２．特定都市農地貸付）を行った場合に、貸し付けから２か月以内に届出書を所轄税務署長に提出した場合は納税猶予が継続されることになりました。
営農義務の特例措置であるだけですので、買い取り申し出を行うと、猶予されていた相続時等と利子税を納めなくてはなりません。

買い取り申請が多くなりそうなのが、次のパターンである、営農従事者の死亡ですね。
後継の営農従事者がいるのであれば、あまり心配はいらないと思います。
唯一気を付けなければならないのは、発生した相続に対して極力納税猶予は使わないことです。
既に納税猶予を受けている場合は、死亡により猶予されていたものが免除になります。その場合でも新たに発生した相続については極力納税猶予は使わないことをお勧めします。
大きな土地なので、相続税も多くなると思います。
ギリギリになって納税猶予を検討する状況にならないためにも、特定生産緑地の営農従事者（所有者）が高齢でしたら、相続対策を行っておくべきです。
できれば、推定相続人が中心になって万一の時にどうするかを専門家を交えてシミュレーションしておくとよいと思います。


神奈川県内の生産緑地・特定生産緑地の相続は「相続手続きの相談窓口・湘南」までご相談ください。